Основные правила перепланировки квартир

Перепланировка – сложный и ответственный процесс, к которому прибегают, как правило, с целью изменения функционального назначения помещений.
Зачастую в новостройках воздвигаются только несущие стены и проводятся все необходимые коммуникации – отопление, вентиляционные шахты, водо- и газоснабжение, а разделение территории на помещения нужного размера и конфигурации осуществляется уже по желанию его владельцев.

В уже построенных зданиях с определенным планом жилых квартир или офисов перепланировка обычно предполагает демонтаж ненесущих стен и перегородок, устройство в них арок и дверных проемов, прокладку новых или замену старых трубопроводов, электрических сетей, перенос или перестановку инженерного оборудования без вмешательства в основные системы, установку душевых кабин или ванны с гидромассажем.

Перепланировка квартир, офисов и других жилых и нежилых помещений должна быть согласована с жилищно-коммунальными службами. Перед её началом необходимо выяснить техническое состояние здания, то есть, провести изыскательские работы. После того, как определены несущие стены, опоры и балки, следует приступить к составлению дизайн-проекта. При этом следует учитывать, что определенные изменения недопустимы, и проекты, включающие их, согласованы не будут. К ним относится в первую очередь вмешательство в вентиляционную систему: разрушать вентиляционные короба категорически запрещено. Таким образом, увеличение площади кухни путём присоединения к ней, например, кладовой, возможно только в том случае, если в перегородке между помещениями не организована общедомовая вентиляция.

Запрещено перекрывать доступ к стоякам газовых труб путём замуровывания их в стену или создания короба из гипсокартонных листов. И если в первом случае перепланировка не будет разрешена жилищно-коммунальными службами, то во втором пострадают сами хозяева: при первом же визите «газовщик» потребует разобрать короб, а при отказе последуют штрафные санкции.

В домах с лоджиями владельцы помещений зачастую стремятся расширить площадь комнаты за счёт демонтажа стены. Несмотря на соблазн, делать этого ни в коем случае нельзя. Наружные стены домов являются несущими, и при их разрушении может пострадать всё здание.

Запрещено утеплять лоджии и балконы путём выведения на них радиаторов отопления с подведением общедомовых коммуникаций – официального разрешения на это никто не даст, а в случае, если проблемы с отоплением возникнут у соседей, отвечать придётся хозяевам «усовершенствованной» квартиры.

При покупке двух или больше квартир с целью объединения жилплощади ни в коем случае нельзя демонтировать сантехкабины и изменять расположение стояков подачи воды и канализационных коммуникаций, а также расположение полотенцесушителей, работающих от общедомовой системы горячего водоснабжения. Владельцы таких квартир зачастую хотят организовать на их территории зоны отдыха с декоративным бассейном. Даже если циркуляция воды в нём будет осуществляться с помощью насоса без подведения труб, разрешение на такой проект дано не будет. Причина довольно проста – увеличение нагрузки на перекрытия может отрицательно сказаться на конструкции всего здания. Точно так же возведение стен и перегородок допустимо лишь при условии, что нагрузка от них не будет превышать допустимую.

Собираясь переносить межкомнатные перегородки, хозяева жилплощади должны учитывать, что в результате подобной перепланировки площадь маленькой комнаты не должна быть меньше 9 м2, а минимальная возможная ширина комнаты – 2,25м. При нарушении этих условий план перепланировки согласован не будет.

Ознакомившись с рядом ограничений, владельцы помещений должны хорошо продумать, что и как они хотят изменить. Затем следует приступать к составлению проекта или эскиза перепланировки. Для этого необходимо обратиться к сертифицированному архитектору, который может разработать проект и взять на себя ответственность за его безопасность и соответствие правилам перепланировки. Ответственность оговаривется в специально составленном договоре. Застраховав отвественность перед третьими лицами за возможные последствия работ и подписав документ о беспрепятственном контроле со стороны «официальных лиц» - жилищного инспектора, управдома, представителя жилищно-эксплуатационного управления, владелец помещения должен отдать проект на экспертизу в жилинспекцию. Если претензий к перепланировке не будет, можно приступать к заверению проекта. Для этого необходимы визы территориальных органов архитектуры и градостроительства (отделов районных архитекторов), санитарно-эпидемиологического надзора, пожарного надзора, газовой технической инспекции, балансодержателя жилищной инспекции. Кроме того, при проведении трехфазного ввода сети в старые дома потребуется разрешение на дополнительную мощность, а перенос счетчика с территории лестничной площадки в квартиру должен быть одобрен Горэнерго.

Конечно же, все работы с инженерными коммуникациями и переносимым оборудованием должны проводиться квалифицированными специалистами, имеющими лицензии на соответствующие виды деятельности.

Если указанные в плане изменения внешнего вида помещения не противоречат вышеуказанным правилам, план будет одобрен и официально заверен. После этого можно приступать к ремонту. Однако нужно помнить, что жилищно-коммунальные службами имеют право контролировать процесс на любой его стадии, и малейшее отступление от плана будет считаться нарушением. В этом случае будут применены санкции: от штрафа и требования вернуться к заверенной схеме до (при игнорировании указаний) судебного иска и крайней меры - продажи квартиры с торгов.

Перепланировка квартир и офисов позволяет сделать помещения более функциональными. Предусмотренные при строительстве дверные проёмы могут быть перенесены или заменены арками, а перемещение, например, колонки, поможет организовать пространство кухни наиболее удобным для хозяев образом.
Предусмотренная проектом кладовая может стать продолжением спальни – в образовавшуюся после демонтажа перегородки нишу встанет большой одёжный шкаф или детская кровать. Таким образом, с помощью перепланировки практически любой дом, построенный по типовому проекту, может стать таким, как его видят его жильцы. Грамотно продуманная и реализованная с помощью специалистов, перепланировка не навредит соседним помещениям и порадует хозяев квартиры.

Однако наряду с преимуществами такое серьезное мероприятие имеет и свои недостатки. Главный – это долгое хождение по инстанциям и ожидание согласования проекта. Тем не менее, и эту проблему можно решить, доверив оформление документов строительной компании или представителям специальных юридических фирм.